Ecco come risparmiare il 30% sul mutuo

Domanda: cosa dovrebbe fare un potenziale acquirente immobiliare che pensa di stipulare un mutuo per coronare il suo sogno? Risposta: se mette a confronto le offerte attuali con quelle di un paio di anni fa (basta andare al 2012) non ha che l'imbarazzo della scelta. I tassi sono ai minimi storici (l'Euribor a un mese è allo 0,1%, quello a tre mesi è allo 0,8% e il 6 mesi allo 0,19 ) e gli spread si sono addirittura dimezzati. Da Unicredit fino a Intesa San Paolo, Iw Bank, Popolare Milano ed Hello Bank c'è un lungo elenco (quello completo si trova in tabella) di istituti che offrono prestiti a tasso variabile con un Taeg (costo complessivo) inferiore al 2,5%, quando appena 24 mesi fa era davvero difficile andare sotto al 4%. Per non parlare del fisso. Monte dei Paschi, Banco Popolare, Deutsche Bank, Credem, Webank e via discorrendo (anche in questo caso per l'elenco completo è sufficiente scorrere la tabella) propongono al mercato mutui intorno al 4% contro il 6% medio di un paio di stagioni fa. Eppure l'affare non è così scontato. Nel senso che gli spread (cioè il guadagno che la banca intende ottenere) sono visti in discesa anche nei prossimi mesi. E quindi, con po' di pazienza, si potrebbero (il condizionale è d'obbligo vista l'imprevedibilità dei mercati) spuntare condizioni addirittura migliori. «A livello di costo del denaro - spiega Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline.it - non ci sono grandi spazi di manovra. Non penso che l'Euribor vada in territorio negativo, mentre l'Eurirs (il riferimento per i mutui a tasso fisso ndr) è già a livelli molto bassi (1,89% per il ventennale e 2,02% per il trentennale ndr). Diverso il discorso per la componente spread che nelle settimane a venire e nel 2015 potrebbe subire ulteriori ribassi». Soprattutto per merito di Draghi che ha portato il tasso di sconto Bce allo 0,05%.  Guarda le tabelle   «Tra settembre e ottobre - continua Anedda - quando partiranno le prime operazioni straordinarie della Bce dovremmo avvertirne subito gli effetti». Si parla dei Tltro e dell'acquisto degli Abs annunciati dal presidente dell'istituto di Francoforte agli inizi di settembre. La prima mossa (la Bce presta liquidità alle banche a un tasso bassissimo, 0,10 punti oltre quello di riferimento, a condizione che questi soldi vadano a famiglie e imprese) non riguarda direttamente i mutui, ma dovrebbe liberare risorse che poi gli istituti potrebbero destinare ai prestiti immobiliari. La seconda (acquisto di titoli bancari cartolarizzati rappresentativi di prestiti a imprese e famiglie), invece, agisce direttamente sui mutui. «Non escludo - spiega Anedda - che l'anno prossimo si possa arrivare a spread che oscillino all'1,50-1,60%. I livelli precedenti alla crisi». Anche se oggi, numeri alla mano, l'obiettivo principale degli italiani è quello di passare da un mutuo contratto a condizioni sfavorevoli ai costi e ai tassi attuali. L'ultima rilevazione di MutuiOnLine ci dice che nel mese di agosto 2014, il 35,1% dei mutui è stato richiesto con finalità di surroga o sostituzione. Insomma per cambiare gratuitamente il proprio contratto con uno nuovo. Una corsa che ci fa capire quanto l'operazione possa essere conveniente. «Vista l'accelerazione dei tassi fissi verso il basso - conferma Anedda - Negli ultimi mesi molti sono passati ai nuovi prodotti che presentano condizioni ben più favorevoli. Basti pensare che un fisso contratto due o tre anni fa costava più del 6%, mentre oggi siamo intorno al 4%». Cosa vuol dire? Che su un mutuo trentennale da 100 mila euro a tasso fisso sottoscritto nel 2012 (è l'ultimo caso della tabella sulla surroga), con un tasso del 6%, ci sarebbero da pagare quasi 104 mila euro di interessi residui. Basta surrogarlo con un prodotto della stessa durata e caratteristiche ma ai tassi attuali, al 4,22%, per portare la quota di interessi da versare negli anni poco al di sotto della soglia dei 75 mila euro. Risparmio negli anni: circa 30 mila euro. Ed è solo uno dei tanti esempi. Per calcolare il taglio dei costi anche negli altri casi evidenziati nella tabella, è sufficiente fare la differenza tra le spese degli interessi residui del mutuo originario e quelle del nuovo mutuo scelto. La portabilità del mutuo, come scritto, non ha costi. Anche perché non prevede la cancellazione della vecchia ipoteca e l'accensione di una nuova. La surroga è in pratica un avvicendamento della nuova banca al posto della precedente, quindi la garanzia ipotecaria preesistente resta attiva. Le spese di istruttoria della pratica e di perizia sono a carico della banca che subentra con il nuovo contratto. È importante sottolineare che l'importo del nuovo mutuo dev'essere uguale al capitale residuo ancora da rimborsare e che mentre la vecchia banca è obbligata ad accettare l'estinzione del prestito, nessun istituto di credito deve, per legge, offrire mutui di sostituzione, decisione in ogni caso subordinata alla valutazione reddituale del cliente. Alcuni istituti di credito inoltre si accollano anche le spese notarili, comunque nettamente più basse di quelle richieste per un mutuo ipotecario. Dal punto di vista operativo bisogna recarsi presso la banca in cui si vuole accendere il nuovo mutuo portando la documentazione del vecchio. Dopo la valutazione reddituale, saranno le banche a completare l'operazione. di Tobia De Stefano