Il mercato immobiliare italiano continua a mostrare dinamiche differenziate tra le principali città. Secondo i dati riportati dall’Istat e dalle rilevazioni di Tecnocasa, nel secondo trimestre del 2025 i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 2,7% rispetto al trimestre precedente. Su base annua, l’usato cresce del 4,5%, mentre il nuovo segna un incremento più contenuto (+1,1%).
Milano e il primato della rivalutazione
A Milano, i prezzi hanno registrato un aumento annuo del 2%, con il mercato dell’usato a fare da traino, mentre il nuovo ha mostrato una flessione. Guardando agli ultimi venticinque anni, il capoluogo lombardo guida la classifica nazionale: dal 1998 a fine 2024 il valore degli immobili è cresciuto del 140,3%.
«Milano ha avuto una dinamica unica nel panorama italiano, con un mercato sempre attrattivo per investitori e famiglie», osserva Fabrizio Stella, esperto immobiliare. «Il fatto che il rendimento del mattone milanese abbia superato quello dei titoli di Stato a lungo termine mostra la solidità della domanda locale».
Le altre grandi città
Roma mantiene una crescita positiva, seppur più attenuata, mentre Torino registra un rallentamento marcato: il nuovo è in forte calo e l’usato cresce a un ritmo inferiore rispetto ai trimestri precedenti.
Nel lungo periodo, Firenze e Napoli hanno comunque mostrato risultati rilevanti, rispettivamente con rivalutazioni dell’82,7% e dell’81,9%.
Genova in controtendenza
Genova rappresenta il caso più critico: dal 1998 al 2024 il valore medio delle abitazioni è sceso del 21,8%.
«Qui il mercato ha sofferto per la qualità del patrimonio immobiliare e per una scarsa riqualificazione», spiega Stella. «Questo spiega perché, a differenza di altre città, non sia riuscito a intercettare né domanda interna né investimenti».
Compravendite e mutui
Sul fronte delle transazioni, il mercato mostra segnali di vitalità: nel 2025 le compravendite nei capoluoghi sono cresciute del 7,2%, mentre nei comuni non capoluogo dell’8,4%. A Milano l’aumento è stato del 6,6%, a Roma del 4,1%, mentre Napoli resta sostanzialmente stabile (−0,3%).
Un altro dato significativo riguarda l’accesso al credito: nel 2025 il 45,9% degli acquisti è stato finanziato con mutuo, in crescita rispetto al 41,4% dell’anno precedente.
«Il maggior ricorso al mutuo è segnale di fiducia da parte delle famiglie», commenta Stella. «Si tratta però di un fenomeno che resta sensibile all’andamento dei tassi e al costo del denaro».
Confronto con altri investimenti
Sul piano degli investimenti di lungo periodo, il mattone ha reso in media più dei Btp. Tuttavia, nel confronto con altre asset class, i risultati sono meno brillanti: tra il 1998 e il 2024 l’oro ha guadagnato il 1150% e le azioni il 305,5%.
«Il settore immobiliare resta una scelta di investimento solida e con un valore d’uso che titoli e metalli preziosi non hanno», conclude Stella. «Ma per massimizzare il rendimento, oggi più che mai, serve selezionare bene la città e la tipologia di immobile».