Casa dolce... cassa. Nel panorama immobiliare italiano, l’affitto breve è diventato una formula sempre più popolare per valorizzare immobili non locati, generare reddito integrativo e intercettare i flussi del turismo digitale. Dopo le ultime sentenze s’è ingenerata un po’ di confusione: vediamo allora di fare chiarezza. Prima cosa: cosa s’intende esattamente per “affitto breve”? Tecnicamente, si tratta di una locazione di durata non superiore ai 30 giorni consecutivi: superata questa soglia, il contratto va obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
LE PIATTAFORME
Per affittare legalmente per periodi brevi, oggi il mercato si affida prevalentemente alle cosiddette “Online travel agency”, conosciute con l'acronimo Ota. Le due piattaforme dominanti in Italia sono Airbnb e Booking, che offrono agli utenti strumenti avanzati per la gestione degli annunci e delle prenotazioni. Inserire un immobile su questi portali è semplice ed intuitivo, ma ha un costo: Airbnb applica una commissione tra il 3% e il 5% sull’importo della prenotazione, esclusi eventuali costi extra o tasse. Booking arriva a tratbile per ottenere poi il Cin vero e proprio, rilasciato dal ministero del Turismo. La complessità burocratica ha spinto molte agenzie specializzate a offrire servizi dedicati per gestire tutto il processo per conto dei proprietari.
OK, IL PREZZO È GIUSTO
Stabilire il prezzo giusto per una notte di soggiorno è un’arte che unisce intuito e dati, una specie di magia da cui dipende il successo della propria attività. Le variabili sono numerose: localizzazione dell’immobile, periodo dell’anno, presenza di eventi, qualità degli arredi, servizi offerti. Oggi, molte piattaforme – tra cui Airbnb e Booking – integrano strumenti che suggeriscono tariffe in tempo reale, sfruttando algoritmi basati sull’intelligenza artificiale. Esistono anche applicazioni esterne in grado di incrociare i calendari di fiere, concerti e mostre per consigliare il prezzo più competitivo sul mercato.
IL FAI-DA-TE
Chi preferisce evitare le “agenzie online” può scegliere la strada dell’autonomia. Una quota tra il 15% e il 20% dei locatori turistici in Italia opera senza l’intermediazione dei grandi portali, gestendo direttamente promozione, prenotazioni, accoglienza e adempimenti fiscali: una scelta che permette di risparmiare sulle commissioni, ma che comporta un maggiore impegno amministrativo. Non è una soluzione per tutti, ma può essere interessante per chi possiede competenze digitali e una solida organizzazione.
OCCHIO AL FISCO
Sul fronte fiscale, l’opzione più diffusa resta la cedolare secca, regime agevolato che consente di pagare un’imposta sostitutiva sul reddito da locazione. Dal 2024, Airbnb è tenuta a trattenere direttamente dai compensi degli host una ritenuta fiscale del 21%, agendo come sostituto d’imposta. Sono considerati “non professionali” coloro che affittano meno di cinque immobili o che non hanno partita Iva.
Tuttavia, una norma del 2023 ha introdotto una progressività nell’aliquota: il 21% si applica solo al primo immobile, mentre dal secondo al quarto la tassazione sale al 26%. Chi supera le cinque proprietà, invece, deve aprire una partita Iva e viene fiscalmente trattato come un’attività imprenditoriale a tutti gli effetti.
IDENTITÀ E SICUREZZA
Sul piano della sicurezza e dell’identificazione degli ospiti, si è recentemente registrata una svolta importante: lo scorso 27 maggio il Tar del Lazio ha annullato una circolare del ministero dell’Interno che imponeva ai gestori di verificare personalmente i documenti degli ospiti, abolendo di fatto il check-in da remoto. I giudici hanno stabilito che «per introdurre nuovi obblighi non basta una circolare, ma serve una legge», e ha ricordato che l’articolo 9 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza già dal 2011 consente di caricare i dati identificativi entro 24 ore su “Alloggiati Web”, la piattaforma della Polizia di Stato dedicata alla registrazione dei flussi turistici. In caso di omissione, la sanzione prevede l’arresto fino a tre mesi o una multa fino a 206 euro. La sentenza ha aperto la strada (almeno teoricamente) alla reintroduzione delle “keybox”, le cassette per la consegna delle chiavi in autonomia, se non vietate da specifici regolamenti comunali, come avviene per esempio a Firenze, per questioni di sicurezza e di decoro urbano.
Ecco dunque le linee guida per gli affitti brevi: un settore che coniuga opportunità economiche e complessità normative, dove la professionalizzazione diventa sempre più imprescindibile. Dal Cin alla fiscalità, dalla gestione dei prezzi alla burocrazia digitale, oggi affittare per pochi giorni richiede competenza, aggiornamento costante e una buona dose di pazienza. Ma per chi sa orientarsi, il ritorno può essere ben più che soddisfacente.