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Mutui, ecco come comprare casa senza avere un euro: l'ultima possibilità

14 Novembre 2019

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Mutuo

Del boom di surroghe e della corsa al tasso fisso si sa ormai tutto. Da almeno un paio di mesi a questa parte la maggior parte dei cittadini che ha in ballo un mutuo in Italia sta cercando di modificare il suo contratto per pagare meno interessi e assicurarsi condizioni non più modificabili fino alla fine della durata del prestito.

A settembre, per esempio, era possibile passare da un variabile a un fisso pagando decisamente meno visto che i migliori prodotti a tasso fisso sul mercato oscillavano tra lo 0.60 e l’1%. Nelle ultime settimane le condizioni sono leggermente peggiorate, l’Eurirs a 30 anni (il tasso di riferimento dei fissi sul mercato al quale bisogna aggiungere lo spread applicato dalla banca) è aumentato passando dalla media dello 0,26% di settembre allo 0,34% di ottobre e allo 0,60% di novembre, ma è altrettanto vero che stiamo parlando di una differenza di pochi decimali rispetto allo stesso Eurirs che a maggio era all’1,04%. Insomma, ancora oggi passare al fisso conviene (nella tabella ci sono i migliori prestiti che oscillano tra lo 0,90 e l’1,23%) e infatti la corsa alla surroga continua.

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"Dal nostro osservatorio – spiega Guido Bertolino di Mutui Supermarket - la percentuale di surroghe rispetto al totale dei mutui richiesti è passata dal 35-40% della prima metà dell’anno al 60-65% di settembre-ottobre. In tanti vogliono cambiare il vecchio fisso con un nuovo, ma abbiamo riscontrato anche la tendenza a passare dai variabili con l’opzione floor – che in pratica sterilizzano il segno meno dell’Euribor che ormai in tutte le durate è sotto lo zero - ad un nuovo tasso fisso".

Insomma, se mettiamo insieme il prezzo degli immobili – che eccezion fatta per alcune metropoli come Milano resta stabile o comunque in leggera contrazione in quasi tutto il Paese - con l’incredibile andamento dei tassi di interesse, sembra evidente che il momento “buono” per comprar casa continua.

Un’opportunità da valutare con attenzione sia per chi ha una discreta base di liquidità - che comunque alla fine riuscirà spuntare condizioni migliori – che per i potenziali mutuatari – parliamo soprattutto delle giovani coppie – che non hanno risorse da investire.

Un altro effetto del mercato a tassi zero, infatti, è che sono nettamente migliorati anche gli spread che le banche applicano ai mutui che coprono il 100% del valore di perizia dell’immobile. "Non ci sono molti istituti che offrono questi prodotti – continua Bertolino – ma tra questi Banca Intesa dal primo ottobre ha quasi dimezzato le condizioni offerte alla clientela (nella tabella le simulazioni)".

“Mutuo Giovani” di Intesa arriva a coprire fino a 300 mila euro e dal primo ottobre finanzia i potenziali acquirenti di una casa con un tasso del 2,30%, nettamente inferiore rispetto al precedente 4,20%. Anche “MioAcquistoAbitazione” del Monte dei Paschi - che si avvale della garanzia del fondo prima casa Consap – copre il 100% del valore dell’immobile con un tasso di interesse addirittura inferiore, siamo al 2,10%, ma con l’istituto toscano l’importo massimo erogabile non supera i 250 mila euro. Non solo. Perché chi volesse sfruttare il prodotto offerto da Mps farebbe bene a sbrigarsi, il fondo Consap che copre il 50% della quota capitale ed è rivolto in via prioritaria a giovani coppie, nuclei familiari mono genitoriali con figli minori, giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico, è in via di esaurimento.

Il costo zero ovviamente è un’utopia, perché al di là del prezzo della casa esistono altre spese che difficilmente si posso bypassare. E’ complicato, per esempio rinunciare al ruolo dell’agenzia che per un immobile da 300 mila euro pesa per circa 10 mila euro, mentre è impossibile non pagare il notaio, altri 3.500 euro, e l’imposta di registro.

Comunque, nell’ultima tabella c’è una simulazione che comprende anche tutti i costi accessori. Dal confronto si può vedere che per comprare una casa da 300 mila euro, se si stipula un mutuo pari al 100% del valore dell’immobile, serve (agenzia compresa) una liquidità iniziale di poco meno di 20 mila euro. Se il loan to value fosse dell’80%, invece, si spunterebbero condizioni migliori certo ma all’inizio di euro bisognerebbe sborsarne quasi 80 mila.

Insomma, come sempre succede nel mercato immobiliare chi ha un po’ di risorse da investire alla fine riesce a spendere meno, ma nell’epoca dei tassi zero anche chi parte da (quasi) zero ha qualche occasione in più per comprare casa.

di Tobia De Stefano

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