È innegabile che Milano abbia cambiato volto. Grattacieli, poli tecnologici, centri direzionali, parchi e nuovi quartieri negli ultimi anni hanno ridisegnato il profilo della città. La trasformazione urbana ha confermato il ruolo di Milano come locomotiva economica del Paese, in grado di attrarre investimenti, capitale umano e grandi eventi come Expo e le Olimpiadi invernali del 2026.
Di pari passo con lo sviluppo economico, anche i prezzi delle case sono esplosi. E adesso, a rendere ancora più complesso il quadro, è l’inchiesta giudiziaria della Procura che ha bloccato 150 cantieri, con migliaia di famiglie (almeno 4.500) che stanno pagando un’abitazione che forse non gli sarà mai consegnata. Perché l’offerta, inevitabilmente, si contrarrà e di conseguenza i prezzi lieviteranno. «Diversamente da quanto può capitare in altre città del mondo dove ci sono sviluppi immobiliari importanti, tipo Dubai, Milano ha poco spazio per nuove costruzioni» ha spiegato l’avvocato Giancarlo Iorio de Marco, uno dei massimi esperti del settore immobiliare, a Financialounge. «Sono tutte numerate perché non ci sono grandi possibilità per costruirne tante. E la domanda è costantemente superiore all’offerta. Per di più la città continuerà ad essere attrattiva per le numerose occasioni di lavoro che offre. Ci sarà sempre richiesta di venire a vivere a Milano. E questo non farà scendere i prezzi». Del resto, le quotazioni degli immobili nei quartieri ristrutturati negli ultimi anni sono già alle stelle. Secondo il rapporto Nomisma, tra il 2014 e il 2023 i prezzi delle case sono saliti fino al 60% in zone come CityLife, Rubattino, Certosa, Sarpi, Lambrate e Maggiolina. Con un duplice effetto: chi aveva già un immobile ha visto crescere il proprio patrimonio; chi invece cerca una casa si trova fuori mercato.
Lo stesso vale per gli affitti, aumentati in media del 43%. In molti casi, una stanza singola in zone semi-centrali supera ormai i 750 euro mensili. Per molte famiglie monoreddito e giovani coppie, l’accesso al mercato immobiliare si è trasformato in un incubo. Ancora peggio se si guarda al prezzo degli immobili di lusso nelle zone più ricercate: fra il 2021 e il 2024 è salito del 57%, a quasi 27 mila euro a metro quadro. Nella zona del quadrilatero della moda i prezzi sono invece aumentati del 54% fino a un valore a metro quadro di 39mila euro, sette volte quello medio degli immobili a Milano e diciotto volte più di quello medio del Paese.
Il sito Pagella Politica ha preso in esame i dati più aggiornati del portale Immobiliare.it, uno dei principali siti di annunci, per fare una simulazione e un raffronto con le altre grandi città italiane. Prendendo in considerazione i mesi da gennaio a luglio 2025, un appartamento a Milano costa in media 5.470 euro al metro quadro, contro i 3.550 di Roma, i 2.930 di Napoli e i 2.060 di Torino. Il che significa che acquistare un bilocale di 60 metri quadri a Milano costa circa 215 mila euro in più che a Torino e 115 mila euro in più che a Roma.
«Quello di Milano, al di là delle indagini, è un mercato sano» sottolinae sempre Iorio de Marco «e continuerà ad essere regolato dal principio di domanda e offerta». Di certo c’è che il problema non è solo economico, ma anche sociale. Sono moltissime ormai le persone che non possono più permettersi un alloggio a Milano. E che sono dunque costrette ad andarsene.
Secondo IdeeUrbane, negli ultimi anni oltre 35mila persone hanno lasciato Milano perché non riuscivano a sostenere i costi. Autisti, insegnanti, poliziotti sono alcune categorie di lavoratori che non possono permettersi di vivere in città. Senza contare che gli alloggi pubblici sono pochi e la loro assegnazione è spesso lenta e inadeguata a far fronte alla domanda. E il blocco dei cantieri per l’indagine della Procura rischia ora di ridurre ancora di più l’offerta di case.