Mutui prima casa: mercato in fermento per gli under 36

Nell’ultimo anno un pacchetto di misure dedicate ai giovani ha reso possibile l’autonomia abitativa di chi desidera acquistare la prima casa ma non dispone delle risorse necessarie per affrontare la spesa. Perché comprare un immobile è un investimento che comporta un impegno che va oltre il prezzo dell’abitazione: dal notaio all’agenzia, fino agli oneri necessari per stipulare il contratto ed accendere il mutuo.

Il bonus giovani prima casa under 36 dispone una serie di misure senza precedenti, introdotte dal Decreto Sostegni bis nel maggio 2021 e valide per gli atti stipulati fino al 31 dicembre 2022. Una mossa che ha segnato una svolta importante anche per il mercato dei mutui, facendo lievitare in maniera esponenziale il dato sulle richieste di mutuo per under 36: prima del decreto la quota era il 33,9% del mix, ora tocca il 45,4%, +33,9% (dato Osservatorio MutuiOnline.it del secondo trimestre 2022).

Ma quali sono i requisiti per richiedere un mutuo giovani prima casa e a cosa si ha diritto?

I requisiti necessari
Prima condizione necessaria stabilita dalla normativa è il limite di età: occorre essere ancora under 36 l’anno in cui l’atto di compravendita è stipulato, con i dovuti chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate che ha specificato proprio come il bonus sia riservato ai soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato.

Quindi servirà un ISEE in corso di validità non superiore ai 40.000 euro. Il calcolo verrà fatto sui redditi percepiti e il patrimonio posseduto nel secondo anno precedente alla presentazione all’Inps della DSU (Dichiarazione Sostitutiva Unica). Se la situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nucleo familiare è variata in maniera significativa rispetto alla situazione rappresentata nella DSU ordinaria, è consentito fare ricorso all’ISEE corrente, aggiornato con i redditi e i trattamenti degli ultimi 12 mesi.

A questi due requisiti si aggiungono quelli previsti dalla legge per acquistare un immobile classificato come prima casa: ad esempio deve essere ubicato in Italia e non deve essere di lusso.

Il Fondo di garanzia prima casa
Una delle misure strategiche introdotte con il Decreto Sostegni bis è il potenziamento del Fondo di garanzia prima casa, la garanzia statale che consente di ottenere un mutuo anche qualora non si sia in possesso dei requisiti necessari richiesti dalle banche e senza la necessità di offrire ulteriori garanzie introducendo un terzo datore di ipoteca.

Come riportato da Consap, il Fondo permette di agevolare il rapporto tra il cittadino e la banca, offrendo una garanzia pubblica, con controgaranzia dello Stato, sul mutuo acquisto prima casa.

Il Decreto ha elevato la garanzia concedibile all’80% della quota capitale del mutuo per tutti coloro che, in possesso dei requisiti necessari, ottengono un mutuo superiore all’80% del prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori. In sostanza la percentuale di valore finanziata (loan-to-value) deve essere superiore all’80%.

Per accedere al Fondo di garanzia e in generale per usufruire dei vantaggi sui mutui giovani, la somma richiesta per finanziare la prima casa non deve superare i 250.000 euro.

Le agevolazioni concesse sul mutuo
Entrando nel dettaglio delle agevolazioni, vediamo che la prima importante a cui si ha diritto con un mutuo giovani è il tasso id interesse. Il tasso effettivo globale o TEG non deve superare il tasso effettivo globale medio (TEGM), così come pubblicato trimestralmente sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Grazie al Fondo di garanzia, sarà possibile ottenere un mutuo oltre l’80% del valore della casa e fino al 100%, importo che in genere le banche non concedono, se non appunto in cambio di ulteriori garanzie rafforzate.

Gli under 36 che acquistano una prima casa con un mutuo dispongono inoltre di una serie di vantaggi fiscali. Il primo è il taglio dell’imposta sostitutiva sul mutuo prevista sul finanziamento di una prima casa, i restanti riguardano l’atto di compravendita e sono:

- il taglio dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;

- il taglio dell’imposta sostitutiva sul mutuo dello 0,25%;

- un credito di imposta di pari importo sull’Iva corrisposta in caso di acquisto da impresa (del 4%);

Ricordiamo inoltre che gli interessi passivi e gli altri oneri relativi al mutuo sono soggetti di norma alla detrazione del 19%, per un massimo importo di 400 euro annui.

Come accedere alle agevolazioni
Il mutuo giovani prima casa va richiesto direttamente alla banca o presso un intermediario finanziario tra quelli aderenti all’iniziativa (l’elenco degli istituti di credito è consultabile sul sito di Consap).

Anche l’accesso al Fondo di garanzia avviene attraverso gli istituti di credito, presentando alla banca il modulo correttamente compilato scaricabile sempre sul sito di Consap.

Con l’introduzione delle agevolazioni per i giovani, le banche si sono mosse con tempestività per definire una interessante offerta su misura per i giovani: allo stato attuale, il tasso medio fisso per acquisto prima e seconda casa degli under 36 è 1,78% contro il 2,01% degli over 36. Stesso valore per il miglior tasso di entrambe le fasce d’età (1,25%), mentre il variabile sugli over 36 è 1,11%, per gli under 36 0,78%, mentre la migliore offerta over 36 è 0,28%, under 36 è 0,18%.