La prima casa rende ancora: ultimi mesi per i veri affari

Non basta certo il profumo della ripresa per invertire il trend negativo del mercato immobiliare. Il mattone pesa, ha bisogno del suo tempo per rimbalzare. Il problema, dando per buono il cauto ottimismo di alcuni esperti, è capire semmai quando ciò accadrà. Fine anno? Inizio 2014? L’ultimo rapporto sull’argomento è edito da Nomisma. Per il 2013 l’istituto di ricerche stima un -6% di compravendite, al di sotto delle 420.000 unità. Per il 2014 invece, Nomisma vede una risalita delle transazioni, con il raggiungimento di quota 470.000, e un altro segno più per il 2015, quando si dovrebbe superare quota 500.000 unità vendute. Al primo trimestre dell’anno però il calo rispetto ai livelli pre-crisi è -53,8%. Dal monitoraggio effettuato dall’Osservatorio sul mercato immobiliare dell’istituto bolognese emerge come più del 50% degli intervistati ritiene verosimile un ulteriore calo delle compravendite e quasi il 70% prevede un calo dei prezzi delle abitazioni. Questo contraddice altri e altrettanto autorevoli studi secondo i quali il numero delle compravendite dovrebbe rimbalzare già quest’anno.  Secondo i “meno pessimisti” - e tra questi c’è un altro prestigioso istituto, Scenari Immobiliari - il 2012 è stato un anno nefasto per il comparto del mattone mentre il 2013 contiene i germogli per la futura e rigogliosa fioritura. Lo scorso anno, la congiuntura economica particolarmente negativa, l’inasprimento fiscale sulla proprietà, gli aumenti della disoccupazione e dell’incertezza sul futuro professionale, il rinvio del ritiro dal lavoro obbligato dalla legge Fornero e la stretta sul credito, hanno dimezzato in poco tempo il numero delle transazioni. I prezzi degli appartamenti sono poi in netto ribasso ma non seguono ancora il crollo celle compravendite. I proprietari di case, se possono, tengono duro: preferiscono allungare i tempi della vendita pur di cedere il meno possibile sul prezzo richiesto. Però, in molti casi, lo sconto è quasi obbligatorio. E, se davvero durerà ancora a lungo la debolezza della nostra economia, saranno costretti a cedere sempre più sul prezzo, se non vogliono tenere bloccato l’immobile. La seconda parte del 2013 però, e qui sta il bicchiere mezzo pieno di Scenari Immobiliari, segue alcuni importanti cambiamenti di fronte avvenuti nella prima metà dell’anno. Il sentment internazionale sull’Italia è notevolmente migliorato, le tensioni sui mercati si sono allentate con il conseguente calo dello spread tra i nostri titoli pubblici e quelli tedeschi il che rende meno conveniente investire il Btp e libera risorse per acquisti mirati sulle case. Se poi le banche allenteranno davvero la stretta sui mutui, si potrebbe assistere a un’inversione del trend già a fine anno.    ACQUISTO O AFFITTO?  In ogni caso, ciò che l’investitore vuole in realtà capire, è se gli conviene e quando comprare casa. Prima domanda: meglio comprare o restare in affitto? Facciamo rispondere a Tecnocasa, il cui Ufficio studi ha calcolato la convenienza tra l’acquisto o la locazione di un bilocale di 52 metri quadri in una zona semicentrale di Milano. Ecco la simulazione.   Acquisto - L’immobile costa 255.000 euro e l’acquirente ricorre ad un mutuo a tasso fisso di 25 anni che finanzia il 65% del valore, pagando una rata di mutuo di 1.067 euro. Possiede quindi un capitale a disposizione di 95.000. L’importo del mutuo comprende anche le spese legate all’acquisto dell’immobile: notaio, intermediazione immobiliare, imposte e bolli. Il calcolo finale costi/benefici, si legge nello studio Tecnocasa, tiene conto anche delle spese legate all’acquisto della casa, all’accensione del mutuo e al beneficio fiscale dovuto alla detrazione degli interessi passivi. Vanno però aggiunte le spese di gestione dell’immobile (manutenzione straordinaria e assicurazione). Per calcolare il valore futuro dell’immobile l’Ufficio studi della società d’intermediazione immobiliare ha considerato una rivalutazione annua pari alla media dell’indice Istat degli ultimi 10 anni. Affitto - Un appartamento di 52 metri quadri nella zona semicentrale del capoluogo lombardo, costa in media un canone mensile iniziale di 800 euro. Il capitale a disposizione (di 95.000 euro) viene investito in un BTP a 25 anni. Nella simulazione di Tecnocasa, l’affitto viene aggiornato ogni anno in base all’indice Istat. L’inquilino dovrà pagare annualmente la registrazione del contratto di locazione. Risultato - «Dopo 25 anni, ovvero all’estinzione del mutuo abbiamo calcolato - scrive Tecnocasa nel suo studio - il guadagno ottenuto da entrambi»: il proprietario possiede un patrimonio di 103.251 euro ottenuto dalla differenza tra il valore futuro dell’immobile e le rate di mutuo pagate. L’inquilino invece ha registrato una perdita di 18.407 euro così calcolata: capitale investito meno i canoni pagati per la locazione più l’eventuale differenza tra la rata del mutuo e il canone d’affitto (differenza che la sumulazione ha messo in un conto corrente bancario ordinario con tasso dello 0,35% lordo). Ora, al Btp la caldaia non si rompe, non ha bisogno di mani di bianco e , in caso di uragano, non gli gocciola nulla in testa. Chi prende in affitto un appartamento scarica sulle spalle del proprietario buona parte delle rogne che, in 25 anni, possono accadere. Ma, se si parla di investimento, è innegabile che la bilancia pende su chi ha acquistato. A meno che ci si trovi in un momento di mercato come l’attuale: pessimo per chi vende se l’acquisto è stato effettuato tra i dieci e i quattro anni fa (gli inquilini di lungo corso oggi cantano vittoria, sempre che chi ha investito nella casa debba vendere) e, forse, ottimo per chi acquista, visto che i prezzi delle case sono calati di un bel po’: dall’inizio della crisi hanno perso in media il 25%. Ma caleranno ancora? È meglio aspettare per investire? E qui si va alla seconda parte del “dubbio dell’investitore” che abbiamo riportato sopra: quando acquistare. I prezzi delle case - Dunque, per lo studio Nomisma, i prezzi caleranno ancora. Fino a quando l’economia non riparte come si deve, la domanda resterà debole (paradossalmente è costretta ad esserlo per l’incertezza sul lavoro e per il braccino corto delle banche perché la voglia di mattone in Italia è ancora forte) i prezzi bassi e i proprietari, dopo aver tenuto duro, cederanno a sconti sempre più importanti. Ma attenzione, gli appartamenti belli o ben tenuti, in zone centrali, di moda o in bei palazzi, andranno sempre via prima e a prezzi poco scontati. Perciò, tirare troppo la corda può voler dire perdere l’affare, sempre che di questo si tratti. In generale però vale la regola che chi ha i soldi in mano può spuntare ottimi prezzi. «Le grandi città del Nord hanno tenuto meglio negli anni della crisi: a Milano i prezzi delle case sono scesi del 16%, a Torino del 20% a Roma, invece, del 21% - dice a Libero Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi Tecnocasa -. In un’ottica di investimento si potrebbe puntare su città come Milano, che sarà interessata dall’Expo ma i cui effetti ancora non vengono registrati dal mercato o sulle città su cui verranno investiti cifre importanti in opere di riqualificazione. La zona Tiburtina di Roma, per esempio, o alcune semi-centrali o nelle città universitarie come Bologna. Per quanto riguarda il taglio dell’appartamento, meglio puntare sul bilocale, il più richiesto da chi cerca casa in affitto». Chi ha soldi in mano e non ha bisogno più di tanto delle banche, può comprare bene. Tra qualche mese lo scenario potrebbe cambiare ma il mattone per adeguarsi a nuove prospettive ha bisogno dei suoi tempi. di Antonio Spampinato