Ci siamo. Dopo mesi di annunci, approfondimenti e critiche preventive arriva il momento che circa trenta milioni di italiani aspettavano tra ansie e angosce: entra in vigore la legge 220 del 2012, la riforma del condominio. Esagerati? Assolutamente no. Perché bastano un paio di dati per far capire quanto le nuove regole andranno a incidere sulla vita dei cittadini: le cause pendenti nei tribunali di tutta Italia, riferibili a questioni condominiali, sono al momento circa due 2 milioni, e in media ogni anno si registrano circa 200 mila nuove «liti di palazzo». Insomma le norme pubblicate alla fine dello scorso anno nella Gazzetta Ufficiale toccheranno la carne viva delle persone che sono costrette a «sopportarsi» nello stesso stabile, e proprio per questo meritano di essere approfondite. Partendo dalle maggiori responsabilità degli amministratori. Gli amministratori Qualche esempio? Innanzitutto gli obblighi. Rispetto al passato, infatti, i nostri dovranno essere dotati di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del loro mandato e dovranno far transitare le somme ricevute su uno specifico conto corrente. Ma non solo. Perché se l’assemblea glielo chiede l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio dove chi ne ha diritto potrà consultare ed estrarre le copie in formato digitale dei vari documenti, mentre in caso di opere di manutenzione straordinaria o innovazioni sarà necessario costituire un fondo obbligatorio di importo pari all'ammontare dei lavori. Poi i requisiti. Quand’è obbligatorio avere un amministratore? Prima della riforma se c’erano più di quattro condòmini, da oggi in poi se si superano le otto unità. Da ricordare, comunque, che il nostro gestore resta in carica per due anni, salvo il caso di rinnovi, e non dovrà avere precedenti penali per reati contro il patrimonio, né risultare protestato. Così come sarà indispensabile l’aver frequentato un corso di formazione specifico (ma solo se svolge la professione da meno di 1 anno). Al momento della nomina, inoltre, deve specificare le componenti del suo stipendio e non ha diritto ad altri compensi se non lo delibera l’assemblea. I condòmini E veniamo ai condòmini. Con una premessa: la riforma ha inciso nel profondo. Dell’articolo 16, «Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici», si è detto di tutto e di più, anche perché cani e gatti sono tra i principali motivi di lite. Ma altrettanto importanti sono i nuovi quorum per la validità dell’assemblea e delle sue delibere: per la costituzione in prima convocazione serve il 50% +1 dei condomini e 2/3 dei millesimi, per la seconda (quella che conta davvero) ci si accontenta di 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi, mentre per le delibere è necessario il 50% +1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi. E quelle per condòmini morosi e per le sanzioni: dopo 6 mesi dal rendiconto in cui risulta la morosità, l’amministratore ha l’obbligo di richiedere il decreto ingiuntivo, mentre le violazioni al regolamento condominiale verranno punite con multe da 200 fino a 800 euro in caso di recidiva. Grande risalto mediatico ha avuto anche il quinto comma dell’articolo 118 che dà al condòmino la possibilità rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri «colleghi». Una svolta? Difficile dirlo adesso. Anche perché, secondo molti esperti, il distacco non sarà economicamente indolore. Ma per questa, come per le altre regole, sarà sufficiente aspettare un paio di mesi e controllare nei tribunali l’andamento del tasso di litigiosità per avere un’idea della loro efficacia. di Tobia De Stefano
