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Compro o vendo casa: cosa fare quando il rogito va a monte?

Giovanni Gregorio
Giovanni Gregorio

Avvocato civilista, patrocinante in Cassazione, sono nato, cresciuto e laureato a Milano, dove esercito in proprio la professione occupandomi principalmente di contratti commerciali, risarcimento danni da responsabilità civile,  diritto immobiliare e recupero crediti. Collaboro con il servizio di tutela legale di una primaria compagnia assicurativa, sono professionista delegato alle vendite giudiziarie immobiliari presso il Tribunale di Milano e tengo corsi di formazione aziendale in materia contrattuale.

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Una volta firmato il preliminare di vendita di un immobile, cosa posso fare se l’altra parte non firma il rogito? I miei clienti mi hanno spesso rivolto questa domanda. Chi acquista o vende casa, infatti, può trovarsi di fronte a questo problema. In tal caso, ci sono due soluzioni alternative: 
1) sciogliere il contratto preliminare e ottenere un risarcimento;
2) pretendere il trasferimento di proprietà dell’immobile e il pagamento del prezzo. 
Prima di approfondire queste soluzioni, è utile vedere come si articola la compravendita di immobili.

Come funziona la compravendita di un immobile? Il preliminare e il rogito.
La compravendita di un immobile ruota intorno a due fasi principali: la firma del contratto preliminare (il compromesso) e la successiva stipula del contratto definitivo (il rogito notarile). La firma del compromesso avviene nel momento in cui venditore e acquirente terminano le trattative con il raggiungimento di un accordo sul prezzo. Con il preliminare essi si obbligano a concludere un futuro contratto definitivo di vendita; soltanto con quest’ultimo il venditore trasferirà la proprietà dell’immobile e l’acquirente gli pagherà il prezzo. Nel compromesso essi stabiliscono anche la data entro la quale stipuleranno il rogito. 

Perché firmare un contratto preliminare? Non è più semplice stipulare subito il rogito?
La stipulazione immediata del rogito, senza la precedente firma di un contratto preliminare, è senz’altro più semplice; però, avviene molto raramente. Affinché sia possibile, infatti, è necessario che, al termine delle trattative, l’acquirente abbia già tutto il denaro necessario per pagare l’intero prezzo concordato. Di solito, invece, non ne ha a sufficienza e deve farselo prestare da una banca. Tra il momento in cui chiede il prestito e quello in cui la banca gli eroga i fondi trascorrono settimane o mesi. L’acquirente corre quindi il rischio che, durante questo intervallo di tempo, il proprietario dell’immobile trovi un altro compratore. Come può quindi tutelarsi? 
Una soluzione potrebbe essere firmare immediatamente il rogito, ma senza pagare subito il prezzo. Il pagamento avverrebbe in un momento successivo, quando la banca erogherà il prestito. Questa soluzione, tuttavia, sarebbe molto onerosa e rischiosa per il venditore. L’acquirente, infatti, una volta stipulato il rogito e ottenuta così la proprietà dell’immobile, potrebbe poi non pagare il prezzo. 
E’ quindi meglio firmare innanzitutto il preliminare e poi il rogito. Il primo, infatti, impedisce al venditore di cedere ad altri l’immobile e consente al compratore di avere il tempo necessario per procurarsi i soldi. In questo modo, il pagamento del prezzo, avvenendo al momento del rogito, sarebbe contestuale e non successivo al trasferimento della proprietà. In questo modo verrebbe tutelato anche il venditore. 
Dopo la firma del preliminare, potrebbe però verificarsi il problema visto all’inizio; potrebbe cioè succedere che una delle parti non stipuli il rogito notarile. Come già detto, in questo caso ci sono due soluzioni.

1) Lo scioglimento del contratto preliminare. Il risarcimento del danno e la caparra confirmatoria
La prima soluzione è quella di sciogliere il contratto preliminare e rinunciare alla compravendita. Se una delle parti si rifiuta di stipulare il rogito, viola un preciso obbligo contrattuale assunto con il preliminare. L’altra parte può quindi ottenere la risoluzione per inadempimento di quest’ultimo contratto e chiedere il risarcimento dei danni. In questo caso, dovrà dimostrare di aver subito un danno e quantificarlo. Ad esempio, in caso di inadempimento del venditore, il compratore che ha ottenuto un prestito dalla banca, potrà chiedergli il rimborso delle spese che ha dovuto sostenere per ottenere il mutuo. 
In alternativa alla risoluzione e alla conseguente richiesta di risarcimento dei danni, è possibile un’altra soluzione più semplice e immediata. Questa presuppone che, al momento della firma del contratto preliminare, l’acquirente abbia versato al venditore la c.d. caparra confirmatoria. Se le parti stipulano il rogito, la somma versata come caparra, viene calcolata come anticipo sul prezzo. Se, invece, una delle parti viola l’impegno preso e non firma il rogito, l’altra può recedere dal contratto preliminare e ottenere la caparra. In particolare, in caso di inadempimento del compratore, il venditore recede dal preliminare e trattiene la caparra ricevuta; viceversa, in caso di inadempimento del venditore, l’acquirente, oltre a recedere, ha diritto di pretendere il doppio della caparra versata. 

2) L’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il rogito
Sempre nel caso in cui una delle parti venga meno all’obbligo di stipulare il rogito, l’altra parte può comunque pretendere l’adempimento. Può cioè intimare di stipulare il contratto definitivo entro un determinato termine. Se l’inadempimento persiste anche dopo la scadenza del termine, la parte adempiente può agire in giudizio; in questo modo può ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso. Questo tipo di azione si chiama esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto.
Se, pertanto, il venditore si rifiuta di stipulare il rogito, l’acquirente può agire in giudizio nei suoi confronti per ottenere una sentenza che gli trasferisca la proprietà dell’immobile; in tal caso, deve comunque offrire il pagamento del prezzo.

Conclusione
Se decidete di acquistare o vendere casa, è meglio che un consulente immobiliare vi assista. La compravendita di un immobile, infatti, è un procedimento articolato, che può nascondere diverse insidie. Potreste infatti trovarvi di fronte non solo all’improvviso rifiuto della banca di concedere il prestito al compratore, ma anche a impreviste irregolarità edilizie o difformità catastali dell’immobile.
Se vi trovate di fronte a uno di questi ostacoli, valutate attentamente le diverse opzioni che avete. A volte è possibile insistere per ottenere il trasferimento della proprietà. Altre volte, invece, no. In queste situazioni è utile farsi aiutare da un professionista.
In ogni caso, prima della firma del preliminare, è sempre importante valutare l’affidabilità della persona con la quale trattate e analizzare attentamente la documentazione relativa all’immobile.

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