Milano, il palazzo venduto a 1,3 miliardi: l'affare più caro nella storia del nostro Paese

Valore dell’operazione: 1,3 miliardi di euro, record assoluto per un singolo asset immobiliare in Italia. «Sembra una cifra folle, ma in realtà è un corretto prezzo di mercato. Anzi, alla fine potrebbe rivelarsi un buon affare per il gruppo Kering, che ha acquistato il prestigioso palazzo di via Montenapoleone 8, a Milano. Bisogna infatti parametrare l’esborso economico della società francese con i canoni di affitto annui dei negozi, che in questa strada arrivano a valori assai elevati». Chi parla è Guglielmo Miani, presidente di MonteNapoleone District, nonché esperto dei valori immobiliari nel Quadrilatero, quello conosciuto in tutto il mondo come il quartiere dei negozi di lusso.

Miani prosegue: «Le multinazionali del lusso devono essere lungimiranti, e questa operazione dimostra la loro volontà di presenziare con le proprie boutique nelle strade nevralgiche dello shopping internazionale. Tra l’altro, l’edificio comprato era forse l’unico in vendita nella via, e come tale ha un valore davvero importante. Del resto si sa che il costo finale è il rapporto tra domanda e offerta». Infatti la stragrande maggioranza degli stabili con indirizzo nell’area risultano di proprietà privata, intestati a famiglie che ovviamente non cedono il bene in quanto interessate alla notevole redditività derivante dalla locazione.

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Situato in uno degli incroci più importanti del sopracitato Quadrilatero della moda, il palazzo di origine settecentesca si sviluppa su cinque piani, per un totale di 11.800 metri quadri lordi. L’immobile comprende oltre 5.000 metri quadri di superficie commerciale, una delle più ampie in via Montenapoleone. Di antica costruzione, presenta numerose stratificazioni dell’architettura meneghina dell’epoca, dal tipo solariano - di cui si conservano le strutture- all’esempio del celebre architetto Piermarini (lo stesso del Teatro alla Scala) che ha eseguito il restyling a fine XVIII secolo. È nato per uso abitativo, ma con il passar del tempo si è trasformato in spazio per uffici e retail, rendendosi così allettante agli occhi delle grandi maison del fashion.

In effetti, gli ultimi numeri di Kering - il gruppo internazionale che ha tra i suoi brand Gucci, Saint Laurent, Bottega Veneta, Balenciaga, Alexander McQueen non sono apparsi entusiasmanti, ma il colosso francese che fa capo a Francois Henri Pinault non si è fatto scappare quella che giudica una valida opportunità immobiliare, acquistando la società proprietaria «dell’iconico e storico immobile di via Monte Napoleone 8, a Milano». L’edificio era nel portafoglio di Blackstone Property Partners Europe e James Seppala, capo Real Estate Europa di Blackstone, ha commentato così la ricca transazione: «Rappresenta un ottimo risultato per i nostri investitori e dimostra la straordinaria richiesta di immobili di alta qualità nei mercati più solidi da parte degli investitori».

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L’ambìto stabile di Via Montenapoleone era finito in mano a Blackstone nelle ultime settimane del 2021, quando il fondo aveva acquisito Reale Compagnia Italiana con il suo portafoglio di 14 immobili di prestigio (13 a Milano e 1 a Torino). Dietro Reale risultavano diverse famiglie di spicco dell’alta società lombarda, compresi alcuni rami delle dinastie Borromeo, Melzi d’Eril e Belgioioso. E allora il palazzo di Montenapoleone era considerato il più appetibile del lotto, affittato a diversi gruppi leader del lusso (LVMH, YSL, Prada tra gli altri) incluso il famoso Caffè Cova. L’intero portafoglio era passato di mano per 1,2 miliardi e già allora costituiva una considerevole acquisizione di società immobiliari in Italia. Di fatto, nel giro di un paio di anni il fondo ha ripagato l’intero portafoglio con la cessione di un solo asset, il migliore.

D’altra parte, via Montenapoleone continua a essere un riferimento globale: secondo il rapporto della società immobiliare Cushman & Wakefield di fine novembre 2023 dedicato alle vie del lusso, è al secondo posto mondiale dopo la Fifth Avenue di New York e prima in Europa, se si prende in esame il parametro delle locazioni annuali dei negozi con prezzi fino a 18mila euro al metro quadro. Un trend proseguito fino ad oggi. Senza dimenticare la scalata di Monte Napoleone dall'undicesima posizione alla medaglia d’argento tra le strade più redditizie sul pianeta negli ultimi tredici anni.